Pronalazak ili izdavanje stana u Novom Sadu ume da bude uzbudljiv, ali i prilično stresan proces. Bilo da ste student koji je upravo pronašao garsonjeru blizu Kampusa, porodica koja se seli u veći stan na Novom Naselju, ili vlasnik nekretnine na Grbavici koji želi da zaštiti svoju investiciju – jedno pitanje prosto ne možete da zaobiđete: Da li nam je zaista potreban ugovor o zakupu stana?
Iako se na našem tržištu mnogi dogovori i dalje završavaju na reč, usmeni dogovor važi samo dok sve ide glatko. Kada se pojave prvi problemi – bilo da je reč o iznenadnom povećanju kirije, kvaru na instalacijama ili neplaćenim računima – nedostatak “crnog na belo” postaje noćna mora za obe strane.
U ovom članku obrađujemo teme i probleme u vezi sa ugovorom o zakupu, usklađene sa važećim zakonima u Srbiji i realnim stanjem na novosadskom tržištu nekretnina.
Šta je zapravo ugovor o zakupu stana?
Ugovor o zakupu je pismeni sporazum kojim se vlasnik nekretnine (zakupodavac) obavezuje da stan preda na korišćenje stanaru (zakupcu), dok se stanar obavezuje da za to plaća dogovorenu mesečnu kiriju i da nakon isteka ugovora vrati stan u prvobitno stanje.
Da bi bio pravno validan, Zakon o obligacionim odnosima izričito nalaže da ovaj ugovor mora biti u pisanoj formi.
Novi Sad Rent podrška: Na našoj stranici Dokumenti kreirali smo modlu Ugovora o zakupu u dva digitalna formata – PDF format koji možete urediti u pretraživaču i DOC format koji možete preuzeti i obraditi u Word-u ili nekom sličnom tekst uređivaču.
Večita dilema: Da li ugovor mora da se overi kod notara?
Kratak odgovor je: Zavisi od situacije, ali u većini slučajeva nije zakonska obaveza da bi ugovor važio.
- Kada NIJE obavezna overa: Ako ugovor potpisujete na određeno vreme (najčešće do godinu dana) za potrebe stanovanja domaćih državljana, običan pisani ugovor koji potpišete u stanu ima punu pravnu snagu na sudu. Potpisi su dovoljni.
- Kada JE overa (solemnizacija) obavezna ili neophodna: 1. Ako se ugovor sklapa na period duži od godinu dana. 2. Ako je stanar strani državljanin. U Novom Sadu je sve više stranaca (IT stručnjaka, studenata), a njima je overen ugovor neophodan u MUP-u radi dobijanja boravišne dozvole i prijave adrese (čuveni “beli karton”).
Novi Sad Rent savet: Čak i kada nije obavezna, overa kod javnog beležnika pruža maksimalnu sigurnost. Na primer, u ugovor se može uneti klauzula izvršnosti, što znači da vlasnik može lakše i brže da pokrene postupak iseljenja nesavesnog stanara ili naplatu dugova bez višegodišnjeg suđenja.
Tri ključne stvari koje ugovor mora da definiše
- Otkazni rok (Šta kaže zakon, a šta praksa?)
Zanimljivo je da Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana. Međutim, u praksi je ovo često predugo i za stanare i za stanodavce. Dobra vest je da ugovorom možete definisati kraći rok (najčešće se stavlja 30 dana), i sud će uvažiti ono što ste sami potpisali. Takođe, definišite da se otkaz daje isključivo u pisanoj formi.
- Depozit i njegova namena
Depozit je standard na novosadskom tržištu i obično iznosi jednu mesečnu kiriju (za luksuznije stanove ili stanare sa kućnim ljubimcima može biti i veći). U ugovoru jasno naglasite: depozit nije poslednja kirija. On služi isključivo kao garancija za pokrivanje eventualne štete u stanu ili neplaćenih računa nakon što se stanar iseli. Ako je sve u redu, depozit se vraća u celosti.
- Ko plaća popravke? (Investiciono vs. Tekuće održavanje)
Ovo je ubedljivo najčešći razlog svađa. Jasno razgraničite obaveze:
- Stanar (Tekuće održavanje): Plaćaju se sitni kvarovi nastali svakodnevnom upotrebom (zamena sijalica, popravka kvake, čišćenje filtera klime).
- Vlasnik (Investiciono održavanje): Vlasnik je dužan da obezbedi funkcionalnost stana. Ako crkne bojler, frižider, ako procuri krov ili pukne cev u zidu – to su troškovi koje snosi vlasnik stana.
Novi Sad Rent analiza: Ako vas detaljnije zanima ova tema, na našem blogu smo je opširnije obradili: Osnovna i obrtna sredstva u rentijerstvu
Prednosti i mane potpisivanja ugovora (Pros & Cons)
PREDNOSTI (Pros)
- Za vlasnike: Imate pravni osnov da naplatite dugove i zaštitite nameštaj i nekretninu. Takođe, možete izričito zabraniti podzakup (da stanar vaš stan ne bi preprodavao kao “stan na dan”).
- Za stanare: Vlasnik ne može da vam podigne kiriju kad god poželi ili da vas izbaci usred zime jer je odlučio da proda stan. Imate zagarantovan krov nad glavom tokom trajanja ugovora.
- Zapisnik o primopredaji: Uz ugovor se uvek pravi popis stvari i stanja brojila (struja, gas, Informatika), pa nema mesta za “bilo je ovako kad sam ušao”.
MANE I IZAZOVI (Cons)
- Poreska obaveza: Prema Zakonu o porezu na dohodak građana, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje. Poreska stopa iznosi 20% na osnovicu (bruto kirija umanjena za 25% normiranih troškova).
- Manja fleksibilnost: Ukoliko vam se iznenada promene životne ili poslovne okolnosti, ugovorom ste vezani i morate ispoštovati otkazni rok ili rizikovati gubitak depozita.
Zaključak: Da li rizikovati bez ugovora?
Tržište nekretnina u Novom Sadu je dinamičnije nego ikada. Brza smena stanara, rast cena i specifični zahtevi modernog stanovanja ne ostavljaju prostor za improvizaciju.
Potpisivanje ugovora o zakupu stana nije znak nepoverenja – naprotiv, to je znak profesionalizma i poštovanja između dve strane. Čist račun od prvog dana osigurava da vaša saradnja bude korektna i dugoročna.
Na platformi novisadrent.org tu smo da vam pomognemo da ceo proces izdavanja i zakupa prođe transparentno, sigurno i u skladu sa zakonom. Pregledajte našu platformu i pronađite svoj idealan prostor ili pouzdanog stanara već danas!
Priključi se diskusiji